El primer paso: qué es una hipoteca
Para entender el crédito, primero tenés que saber qué es una hipoteca. Aunque a veces se usan como sinónimos, no son lo mismo.
Una hipoteca es un derecho de garantía. Pensalo de esta forma: cuando un banco te presta una suma de dinero, necesita asegurarse de que vas a devolverlo. Al hipotecar una casa, lo que hacés es ofrecer ese inmueble como garantía del pago. Esto significa que, si no pudieras cumplir con tus obligaciones, el banco tiene el derecho de solicitar la venta de la propiedad para recuperar el dinero que te prestó.
En resumen, hipotecar una casa es ponerla como respaldo de una deuda. La hipoteca es el “seguro” del banco y lo que permite que te presten el dinero.
Entonces, ¿cómo funciona un crédito hipotecario?
Ahora que entendés el concepto de garantía, el funcionamiento del crédito es mucho más simple. Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que una entidad financiera te otorga específicamente para comprar, construir o refaccionar una vivienda. Este préstamo es "hipotecario", justamente, porque la devolución del dinero está garantizada por la hipoteca que se constituye sobre el inmueble.
El proceso funciona así:
- Solicitud: Le pedís al banco el dinero que necesitás para tu propiedad.
- Análisis: El banco evalúa tu situación financiera para determinar si cumplís con los requisitos para un crédito hipotecario y así definir si sos elegible y cuánto dinero puede prestarte.
- Otorgamiento: Si aprueban tu solicitud, el banco te entrega el capital. En BBVA, podés financiar hasta el 80% de la vivienda y sumar ingresos de hasta 2 familiares directos para acceder a un monto de financiación mayor.
- Garantía: De forma simultánea, se constituye la hipoteca sobre la propiedad que compraste a favor del banco.
- Devolución: Te comprometés a devolver el dinero en cuotas mensuales durante un período de tiempo determinado. En BBVA, podés pagar tu crédito hipotecario en hasta 30 años.
- Cancelación: Una vez que pagás la última cuota, la deuda se extingue y la hipoteca se levanta. La casa es 100% tuya, libre de esa garantía.
¿Quiénes participan? Los sujetos de la hipoteca
En este proceso intervienen principalmente dos partes:
- Acreedor hipotecario: Es la entidad financiera (el banco) que presta el dinero.
- Deudor hipotecario: Sos vos, la persona que recibe el préstamo y pone su inmueble como garantía.
Los 3 componentes clave de tu crédito
1. El capital: el dinero que pedís para tu vivienda
Es la suma total de dinero que el banco te presta. El monto máximo al que podés acceder dependerá de tus ingresos y de tu historial crediticio, entre otros factores.
Es fundamental que sepas que el capital del préstamo no cubre todos los gastos de la operación. Por eso, además del porcentaje del valor del inmueble que no financie el banco, tenés que contar con ahorros previos para afrontar una serie de costos iniciales, como honorarios de escribanía, impuestos y sellos, gastos de tasación y comisión inmobiliaria (si aplica).
2. El plazo: ¿cuánto dura una hipoteca?
Es el tiempo total que tenés para devolver el préstamo. Los créditos hipotecarios son a largo plazo, generalmente de 10, 20 o hasta 30 años. Un plazo más largo resulta en cuotas mensuales más bajas, pero a la larga, pagás más intereses. Un plazo más corto implica cuotas más altas, pero un costo financiero total menor.
3. La tasa de interés: el costo del préstamo
La tasa de un crédito hipotecario es el porcentaje extra que pagás por el dinero que te prestaron, ya que es el costo del servicio que te brinda el banco. Este interés se refleja en las cuotas mensuales, que se calculan sobre el saldo del capital del préstamo. En Argentina, las tasas suelen combinar dos elementos:
- Una tasa de interés fija (expresada de forma anual como TNA), que se mantiene durante todo el plazo del crédito.
- Una tasa variable que puede fluctuar en base a un indicador de referencia conocido como Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
El valor de la UVA en pesos se actualiza diariamente según la inflación, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Por lo tanto, si la inflación sube, el valor de la UVA en pesos también sube y, con él, el monto de tu cuota mensual en pesos.
Recordá que, en BBVA, podés acceder a una tasa preferencial más baja si cobrás o traés tu sueldo.
Glosario rápido para que entiendas tu contrato
¿Qué es la TNA, la TEA y el CFT?
- TNA (Tasa Nominal Anual): Es la tasa de interés básica que cobra el banco por el capital prestado, sin contar gastos ni impuestos.
- TEA (Tasa Efectiva Anual): Refleja el interés real que pagás en un año, considerando la capitalización de los intereses. Siempre es un poco más alta que la TNA.
- CFT (Costo Financiero Total): ¡Esta es la cifra más importante! El CFT te dice el costo real y definitivo del crédito por año. Incluye la TEA más todos los gastos asociados: seguros de vida, seguros de incendio, gastos administrativos, impuestos, etc. Para comparar dos créditos, siempre tenés que considerar el CFT.
